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麦田房产:上半年“先扬后抑”未来楼市走向如

2019-07-10   阅读:133

  麦田房产认为,综合来看,预计下半年北京二手房交易量将呈现稳-升-降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看,6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时,6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升,可以看出,当前买方市场较为强势,双方价格博弈有增无减。接下来,卖方价格将有所松动,这在一定程度上带动交易量提升。

  认为,回看刚刚过去的上半年,政策环境“有保有压”,调控方向未有变化,二手房市场整体表现亦是稳字当头。

  就北京楼市来看,政策层面也出现了微调。一方面,为提高开发商拿地及开发热情,土地供应政策有所松动,政府自年初开始陆续推出多幅不限价商品房地块。另一方面,为避免市场持续出现3月份“小阳春”上涨势头,在4月份随即启动国管公积金新政“认房又认贷”。但整体来看,政策层面上对房产需求有实质性影响的银行信贷政策未出现变化。

  与此同时,新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀,基于该类房产在价格上的优势,随着下半年该类房产供应量增加,对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。

  麦田房产统计显示,根据住建委网签数据,2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套,月均网签量约12000套,和去年同期相比小幅下降5%,但仍为2017年下半年(3.17政策出台后,交易量大幅下滑)的1.5倍。可以看出,政策调控下的北京二手房市场在经历了调整动荡期之后,近一年半的市场总体表现关键词在于“平稳”。

  就价格走势来看,上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田房产价格监测数据,上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降,一定程度上可以看出,卖方价格预期有所走低;而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄,主要在于受成交结构影响。

  上半年北京二手房市场表现符合年初预期。麦田房产认为,主要原因在于:一是楼市政策环境整体未变,置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看:

  就月度市场表现来看,北京二手房市场明显表现出“先扬后抑”的特征。在经历了3月份“小阳春”阶段性释放之后,随后的3个月呈现逐月下滑的走势。尤其是6月份二手住宅网签量11778套,低于上半年月度均值,和上个月相比环比下降14.4%,和去年同期相比交易量同比下降25.6%。

  其次,与新房市场分流有一定关系。基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势,在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉,北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套(其中限竞房占比约58%),是2018年同期新房成交量的两倍有余。

  首先,上半年中央政策环境“有保有压”。一方面,央行先后启动两轮降准政策以降低融资成本、刺激实体经济发展。另一方面,中央坚持“房住不炒”基调没有改变,房地产金融监管依旧严格。

  具体来说,7月份和6月份将基本持平,随着需求在近4个月(4月份-7月份)的持续积压以及卖方价格松动,市场将出现阶段性集中释放,随后价格微涨趋于稳定,交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下,这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。

  据麦田房产分析,基于当前经济下行压力,预计下半年央行大概率还将启动降准政策,通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下,纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整,但住房按揭贷规模将有望增加,从一定程度上利于需求释放,起到稳定房价的作用。

  基于当前经济下行压力,预计下半年央行大概率还将启动降准政策,与此同时,新房市场继续对二手房产生分流。综合来看,预计下半年北京二手房交易量将呈现稳-升-降的小幅波动走势特征,这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。

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